ANALYSE PATRIMONIALE DE L’ASSURANCE EMPRUNTEUR
Analyse patrimoniale de l’assurance emprunteur associée à un crédit immobilier
Un projet d’acquisition immobilière et le financement de ce projet ne peuvent pas s’analyser sous le simple aspect du coût total.
L’assurance Décès représente un aspect patrimonial à ne pas négliger, et doit être entendu comme un élément d’information à prendre en considération dans le cadre du devoir de conseil (côté banquier), et à prendre en réflexion (côté emprunteur(s)).
Cas pratique : M. et Mme TRUCMUCHE sont mariés sous le régime légal (Communauté réduite aux acquêts) ont 2 enfants, et souhaitent acquérir leur résidence principale dont ils ont signé le compromis de vente pour un montant de 250 000€.
Supposons que M TRUCMUCHE possède une Assurance-vie à hauteur de 250 000€, ouverte depuis plus de 8 ans et investis à 100% en Support Euro présentant une rémunération annuelle basée sur un TMG à 3,50% (Taux Minimum Garanti), dont le bénéficiaire est Mme TRUCMUCHE.
Analysons 3 modes de financement :
- et Mme TRUCMUCHE paient « cash » leur acquisition par un rachat total de l’assurance-vie.
- et Mme TRUCMUCHE empruntent 150 000€ sur 20 ans et constituent un apport de 100 000,00 EUR par un rachat partiel de l’assurance-vie.
- et Mme TRUCMUCHE empruntent 250 000€ sur 20 ans et ne touchent pas à l’assurance-vie.
Dans le cadre d’un prêt immobilier sur 20 ans à 4%, supposons que M et Mme TRUCMUCHE sont assurés à hauteur de 100 % sur chaque tête, soit un total de 200%.
Supposons que la résidence principale se valorise à hauteur de 3,5% par an.
Bon à savoir : M. et Mme TRUCMUCHE doivent comprendre la dimension patrimoniale de leur investissement et doivent envisager ce qu’il adviendrait du patrimoine familial en cas de décès de l’un des deux (au bout de 10 ans par exemple), et donc ce qui resterait au conjoint et aux deux enfants.
Cas n°1
- et Mme TRUCMUCHE paient leur acquisition par un rachat total de l’assurance-vie.
Ils possèdent alors une résidence d’une valeur de 250 000€.
Valorisation de la résidence principale à 10 ans : + 352 649,69€
Au décès de M. TRUCMUCHE, 10 ans après, le patrimoine familial est alors constitué de la résidence principale d’une valeur de 352 649,69€.
Patrimoine financier et immobilier net, au jour du décès de Monsieur TRUCMUCHE : 352 649,69€.
Cas n°2
- et Mme TRUCMUCHE empruntent 150 000,00 EUR sur 20 ans et constituent un apport de 100 000€ par un rachat partiel de l’assurance-vie.
L’assurance-vie est alors constituée du montant résiduel suivant : 150 000€.
Valorisation de la résidence principale à 10 ans = + 352 649,69€.
Valorisation de l’assurance-vie à 10 ans = + 212 751,72€.
Échéances de prêt payées pendant 10 ans = – 117 356,40€ (dont 8 280€ d’assurance emprunteur).
Total = + 448 045,01€.
L’assurance décès prendra en charges le capital restant dû (89 779,15€).
Patrimoine financier et immobilier net, au jour du décès de Monsieur TRUCMUCHE : 515 798,95€.
Cas n°3
- et Mme TRUCMUCHE empruntent 250 000€ sur 20 ans et ne touchent pas à l’assurance-vie
L’assurance-vie est alors constituée du montant résiduel suivant : 250 000€
Valorisation de la résidence principale à 10 ans = + 352 649,69€
Valorisation de l’assurance-vie à 10 ans = + 352 649,69€
Échéances de prêt payées pendant 10 ans = – 195 594€ (dont 13 800€ de DIT)
Total = + 509 705,28€
L’assurance décès prendra en charges le capital restant dû (149 632,02€).
Patrimoine financier et immobilier net, au jour du décès de Monsieur TRUCMUCHE : 624 561,79€.
Le crédit immobilier apparaît ainsi comme un effet de levier considérable à la constitution et la valorisation du patrimoine. L’assurance décès protège non seulement la banque mais surtout la famille, car la banque se protège déjà par la prise d’une garantie (société de cautionnement, IPPD ou hypothèque).
C’est un acte patrimonial fort.
