Remboursement anticipé partiel et total

EXONÉRATION DE l’INDEMNITE DE REMBOURSEMENT ANTICIPE (IRA)

FOCUS SUR LE REMBOURSEMENT PAR ANTICIPATION D’UN PRÊT IMMOBILIER A TAUX FIXE
L’emprunteur peut toujours rembourser par anticipation tout ou une partie du prêt (article L 312-21 du code de la consommation). Le montant maximum des pénalités de remboursement anticipé est fixé à l’article R312-2 du code de la consommation.

La pénalité s’élève, au maximum, à la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt sans que cette somme puisse dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement

Bon à savoir : Le contrat de crédit peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10% du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde (article L 312-21 du code de la consommation).

Les prêts immobiliers à taux fixe sont associés à une clause de pénalités de remboursement anticipé

Cas pratique n°1 : Exemple d’application des pénalités de remboursement anticipé, dans le cadre d’un remboursement anticipé total.
Mme Veronica RODRIGUEZ réalise un prêt immobilier à taux fixe, associé aux caractéristiques suivantes : Montant du prêt = 450 000€ ; Durée : 25 ans (300 mois) ; Taux fixe : 1,80%.
Capital restant dû à l’issue de la mensualité n°84 (7ème année) : 343 658,78€ :
– 3% du CRD (capital restant dû) : 343 658,78€ x 3% = 10 309,76€ ;
– 1 semestre d’intérêts : 343 658,78€ x 1,80% x 6/12 = 3 092,93€.
L’établissement prêteur pourra, au maximum, appliquer une pénalité de remboursement anticipé à hauteur de 3 092,93€.

Cas pratique n°2 : Exemple d’application des pénalités de remboursement anticipé, dans le cadre d’un remboursement anticipé partiel.
Mme Anne-Sophie BARNIER réalise un prêt immobilier à taux fixe, associé aux caractéristiques suivantes : Montant du prêt = 450 000€ ; Durée : 25 ans (300 mois) ; Taux fixe : 1,80%
Cette dernière souhaite réaliser un remboursement anticipé partiel à hauteur de 50 000€, à l’échéance n°84.
Capital restant dû à l’issue de la mensualité n°84 (7ème année) : 343 658,78€ :
– 3% du CRD (capital restant dû) : 343 658,78€ x 3% = 10 309,76€ ;
– 1 semestre d’intérêts (appliqué sur le montant du RAP) : 50 000€ x 1,80% x 6/12 = 450€.
L’établissement prêteur pourra, au maximum, appliquer une pénalité de remboursement anticipé à hauteur de 450€.

rembourser

LES DISPOSITIONS SPÉCIALES EXONÉRATION DES PÉNALITÉS DEPUIS LE 30 JUIN 1999

Parallèlement, pour les contrats conclus à compter du 30 juin 1999, aucune indemnité n’est due lorsque le remboursement est associé à la vente, motivée par :
• Le changement du lieu d’activité professionnel de l’emprunteur, ou celui de la personne avec qui ce dernier vit en couple ;
• Le décès de l’emprunteur ou de la personne avec qui ce dernier vit en couple ;
• La cession forcée de l’activité de l’emprunteur ou de la personne avec qui ce dernier vit en couple.

Bon à savoir : « La personne avec qui l’emprunteur vit en couple » est une expression qui englobe les notions de Mariage, de Pacs et de concubinage (union libre)

Les pénalités de remboursement anticipé sont négociables.

Il s’agit d’une clause par défaut sur le prêt immobilier à taux fixe, dont le coût est relativement important, et que les emprunteurs ont tendance à découvrir un peu trop tard, au moment du remboursement anticipé.
Il s’agit bien d’une clause négociable.

Bon à savoir : Toutefois, les établissements prêteurs accompagnent généralement l’exonération de ces indemnités de remboursement anticipé par une condition liée au fait que le remboursement provienne des « deniers personnels » de l’emprunteur, et non pas via le rachat du prêt par un autre établissement prêteur.

ATTENTION AUX PIÈGES DE CERTAINES BANQUES (Réduction de 3% à 1,5% du capital restant dû…?)

Certains établissements prêteurs précisent aussi une condition de durée :
Exemple n°1 : « Exonération des pénalités de remboursement à compter de la 5ème année, sauf rachat du prêt par un établissement prêteur concurrent » ;
Exemple n°2 : « Pénalités de remboursement anticipé réduite à 1,5% du CRD (au lieu de 3%), puis exonération des pénalités de remboursement à compter de la 5ème année, sauf rachat du prêt par un établissement prêteur concurrent ».

Bon à savoir : Attention à la réduction des pénalités de remboursement à 1,50% !
C’est en fait bien souvent un leurre commercial. En effet, même en appliquant un taux réduit à 1,50% (au lieu de 3%), le calcul sur le semestre d’intérêts est bien plus bas, et c’est donc ce dernier qui sera retenu et appliqué.

remboursement anticipé cas pratique

Voici un exemple qui explicite parfaitement le leurre commercial qui consiste à réduire le taux de pénalités de remboursement anticipé, sans toucher au « semestre d’intérêts ».

Cas pratique : M. Patrice MELENCHON a réalisé un prêt immobilier à taux fixe, associé aux caractéristiques suivantes : Montant du prêt = 385 000€ ; Durée : 25 ans (300 mois) ; Taux fixe : 1,75%.
Il bénéficie d’une clause négociée : « Pénalités de remboursement anticipé réduite à 1,5% du CRD (au lieu de 3%), puis exonération des pénalités de remboursement à compter de la 7ème année, sauf rachat du prêt par un établissement prêteur concurrent ».

M. Patrice MELENCHON souhaite réaliser un remboursement anticipé total à l’issue de la 5ème année.
Capital restant dû à l’issue de la mensualité n°60 (5ème année) : 320 845,10€ :
– 1,5% du CRD (capital restant dû) : 320 845,10€ x 1,50% = 4 812,68€ ;
– 1 semestre d’intérêts : 343 658,78€ x 1,80% x 6/12 = 2 807,39€.

L’établissement prêteur pourra, au maximum, appliquer une pénalité de remboursement anticipé à hauteur de 2 807,39€ (qui représente, dans ce cas-là, environ 0,88% du capital restant dû du prêt).

La formule utilisée dans les conditions générales est la suivante (exemple issu des conditions générales de BNP PARIBAS) : « Lors du remboursement total ou partiel, vous aurez à régler une indemnité égale à un semestre d’intérêts au taux du crédit sur le montant du remboursement, sans pouvoir excéder 3% du capital restant dû avant le remboursement. Cette indemnité n’est pas due dans les cas d’exemption prévus par la réglementation ».
La formule utilisée pour présenter l’exonération de ces pénalités est généralement rédigée de la façon suivante : « Indemnités non dues si l’emprunteur prouve que les sommes affectées au remboursement proviennent de ses deniers personnels. »

La formulation « proviennent de ses deniers personnels » s’oppose à « rachat de prêt par une établissement bancaire différent ».

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