Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’État permettant de financer l’acquisition d’une résidence principale, dans le neuf ou l’ancien, du primo-accédant. Ce prêt est distribué par la très grande majorité des établissements prêteurs.

Le prêt à taux zéro est, juridiquement, une avance accordée par l’État, remboursable sans intérêts pour les personnes qui font l’acquisition de leur résidence principale.

Le montant du PTZ dépend de la zone où est situé le logement.

Le PTZ s’accompagne obligatoirement d’au moins un autre prêt : prêt bancaire, prêt conventionné, prêt 1 % logement, prêt d’accession sociale, etc. Il peut cependant être considéré comme un apport personnel par les banques, lors de la souscription à un prêt immobilier.

Le PTZ a bien été prorogé par l’article 83 de la loi de finances pour 2018. Le dispositif est donc reconduit pour 4 ans, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2021. L’acquisition d’un logement neuf sera réduite aux seules zones A, A bis et B1 à compter du 1er janvier 2020. À compter de cette date, il deviendra impossible de financer l’acquisition d’un logement neuf, via un PTZ, dans les zones B2 et C avec un Prêt à taux zéro.

Depuis le 1er janvier 2018, l’acquisition d’un logement ancien (éligible au PTZ) est exclusivement réservée à ces zones moins tendues. Les acquéreurs ne peuvent donc plus prétendre au PTZ ancien dans les zones A et B1 (dans les grandes villes, par exemple).

Quelles sont les conditions d’éligibilité du PTZ ?

Le PTZ s’adresse aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur logement au cours des deux années précédant la demande de prêt.

Bon à savoir : Les titulaires d’une carte d’invalidité qui sont dans l’incapacité de travailler (2ème ou 3ème catégorie), et les titulaires de l’AAH (Allocation aux Adultes Handicapés) ou de l’AEEH (Allocation d’Éducation de l’Enfant Handicapé) ne sont pas soumis à cette condition. Les personnes victimes d’une catastrophe qui a rendu leur logement inhabitable. Bénéficient aussi de ces mêmes conditions (la demande de prêt doit alors être effective dans les deux ans suivant le sinistre). Article R317-1 du Code de la construction et de l’habitation

À compter du 1er juin 2011, deux autres catégories sont bénéficiaires de ces conditions :

  • Les victimes d’expropriation d’extrême urgence au titre des risques naturels ;
  • Les emprunteurs ayant rendu la résidence principale définitivement inhabitable).

Le PTZ est soumis à des conditions de ressources, précisant certains plafonds de ressources globales, la situation familiale et la zone géographique du bien concerné.

Les conditions de ressources de l’emprunteur et des occupants du logement

Le PTZ prend en compte le revenu fiscal de référence de l’année n-2 du demandeur du prêt, auquel sont ajoutés les revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement et ne faisant pas partie du même foyer fiscal.

Bon à savoir : Il faut toujours prendre en compte l’avant-dernière année précédant la demande de prêt. Par exemple, pour une demande de prêt en 2018, les revenus fiscaux considérés sont donc ceux de l’année 2016, indiqués sur l’avis d’imposition 2017.

Voici les plafonds de ressources maximales pour l’obtention d’un PTZ :

NOMBRE DE PERSONNES DESTINÉES À OCCUPER LE LOGEMENT ZONE A ET A BIS ZONE B1 ZONE B2 ZONE C
1 37 000€ 30 000€ 27 000€ 24 000€
2 51 800€ 42 000€ 37 800€ 33 600€
3 62 900€ 51 000€ 45 900€ 40 800€
4 74 000€ 60 000€ 54 000€ 48 000€
5 85 100€ 69 000€ 62 100€ 55 200€
6 96 200€ 78 000€ 70 200€ 64 200€
7 107 300€ 87 000€ 78 300€ 69 600€
À partir de 8 118 400€ 96 000€ 86 400€ 76 800€

Les zones A, B et C sont définies en fonction de la tension du marché du logement :

  • Les zones A et A bis sont les périmètres géographiques où le marché du logement est le plus tendu, par opposition à la zone C qui la zone où le marché du logement est la moins tendue ;
  • Zone A bis : comprend Paris et 76 communes des Yvelines, des hauts de Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
  • Zone A : agglomération de Paris, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, ainsi que certaines communes et agglomérations où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
  • Zone B1 : certaines grandes agglomérations où les loyers et les prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne (non située en zone A), quelques villes chères et les départements d’Outre-Mer ;
  • Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris (non située en zone A ou B1), certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zone A ou B1 ;
  • Zone C : reste du territoire.

Le zonage complet déterminant les conditions du PTZ (revenu du bénéficiaire, montant, remboursement) est fixé par l’arrêté du 30 septembre 2014.

Important : 1/9ème du montant total de l’opération ne peut pas être supérieur aux montants des plafonds de ressources de l’emprunteur.

Si le coût total de l’opération divisé par 9 dépasse la somme des revenus fiscaux de référence des occupants du logement, les conditions pour le PTZ ne sont pas requises.

 

Exemple : Montant total de l’opération = 256 500€.

256 500€ / 9 = 28 500€.

Si les revenus fiscaux de référence retenus sont supérieurs à 28 500€, le PTZ ne sera pas possible.

 

Cas concret : Un couple, sans enfant, avec des ressources retenues à hauteur de 51 000€ peut bénéficier d’un PTZ pour un logement neuf de 441 000€ en zone A. En effet, 441 000 / 9 = 49 000€, soit moins que le plafond de ressources de 51 800€.

Cependant, si le logement neuf était de 468 000€, ils ne pourraient pas y prétendre (468 000/9 = 52 000, ce qui est supérieur au montant plafond de 51 800€) et ce, même si leurs revenus de l’année N-2 sont inférieurs au plafond.

Les logements éligibles au PTZ

Seule une certaine catégorie de logements est éligible au PTZ.

Le logement concerné doit obligatoirement avoir un usage de résidence principale de l’emprunteur.

Le prêt doit principalement financer la construction ou à l’acquisition d’un logement neuf en vue de sa première occupation, ainsi qu’à l’aménagement de locaux non destinés à de l’habitation en vue de les rendre habitables.

En fait, depuis le 1er janvier 2018, les opérations éligibles sont :

  • La construction d’un logement, qui peut être accompagnée de l’acquisition de droits de construire ou du terrain associé ;
  • L’acquisition d’un logement neuf en vue de sa première occupation ;
  • L’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou la livraison d’un logement neuf ;
  • L’acquisition d’un logement ancien détenu par un organisme d’Hlm ou un Sem à un de ses locataires ;
  • L’acquisition d’un logement ancien dont la quotité minimale de travaux d’amélioration est fixée à 25 % du coût total de l’opération, y compris par le biais d’une vente d’immeuble à rénover (VIR) à la condition que les travaux soient réalisés dans un délai de trois ans à compter de l’émission de l’offre de prêt.

Bon à savoir : Un logement financé par PTZ peut être loué s‘il est destiné à devenir la résidence principale de l’emprunteur au moment de sa retraite, et à la condition que celle-ci soit effective dans un délai maximum de six ans.

Le logement devra être loué à un locataire dont les ressources n’excèdent pas le plafond ouvrant droit à un Prêt Locatif Social.

Le logement ne peut être affecté ni à la location saisonnière ou meublée, ni utilisé comme résidence secondaire ou à titre d’accessoire du contrat de travail.

PTZ et SCI

Il s’agit d’un cas extrêmement rare mais qui peut s’avérer utile

Depuis 2011, le PTZ peut aussi financer l’acquisition de la nue-propriété ou de l’usufruit, le rachat de parts d’une société civile immobilière (SCI) ou de parts d’indivision, sous la condition que ce financement s’inscrit dans le cadre d’une acquisition totale du logement.

Un emprunteur peut bénéficier du PTZ pour l’acquisition de l’usufruit d’un terrain s’il en possède déjà la nue-propriété.
Si l’emprunteur possède des parts de SCI…

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