Le versement d’un « dépôt de garantie » à la signature de l’avant-contrat

Pour « bloquer » la vente, il est d’usage que l’acheteur verse une somme au vendeur en contrepartie de l’engagement qu’il prend, de son côté, de lui vendre le bien. Cette somme est versée à l’occasion de la signature du compromis, jamais avant. Les modalités de versement sont réglementées.

Les avant-contrats prévoient quasi-systématiquement le versement d’un “acompte”, à hauteur de 5 à 10% du montant de la vente.

Cet acompte ne doit naturellement jamais être versé directement au vendeur mais à un intermédiaire habilité à recevoir des fonds et justifiant d’une garantie financière.

Maître François POURRIER (Notaire) : « Le terme « acompte » est très parlant mais ne correspond pas à la réalité juridique. En effet, l’acompte (qui correspond à l’exécution partielle de l’obligation contractée par l’acquéreur de payer le prix) suppose que la vente soit définitive, ce qui n’est jamais le cas au stade de l’avant-contrat. »

Ce versement à la signature peut prendre plusieurs formes.

Il s’interprète comme des “arrhes” si chacun des contractants peut se dédire, l’acquéreur en perdant son versement et le vendeur en permettant à l’acquéreur de le récupérer tout en lui versant en sus une indemnité équivalente à titre de dommages et intérêts, après cela les deux parties sont libérées de leurs engagements.

Le versement à la signature de l’avant-contrat peut également s’interpréter comme un dépôt de garantie s’il permet à l’acquéreur de se dégager en l’abandonnant sans créer de droit de dédit équivalent chez le vendeur. Dans le cas d’une promesse de vente, il fait également office d’indemnité d’immobilisation, en attendant la levée d’option. Si celle-ci n’a pas lieu, le versement est acquis au vendeur qui est ainsi indemnisé forfaitairement et définitivement du préjudice subi.

Enfin, on parle d’un acompte s’il n’y a qu’un versement à valoir sur le prix de vente et que les stipulations de l’avant-contrat ne permettent pas à l’acquéreur de se dédire en l’abandonnant. Dans ce cas le vendeur aura la possibilité de le forcer à acheter et à payer le reste du prix.

Le montant du dépôt de garantie

Réglementairement, il n’existe pas de seuil précis, mais un usage.

Le vendeur demande ordinairement à l’acheteur de verser un dépôt de garantie à hauteur d’environ 5% à 10% du prix du bien, mais ce taux est objectivement rarement appliqué.

Le délai moyen entre la signature de l’avant contrat et celle de l’acte de vente définitif est généralement de 3 mois. Ce montant est important, l’acheteur doit disposer de cette somme.

Quel montant le vendeur peut demander à l’acheteur ?…

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