Le Prêt à taux fixe

Il s’agit de la typologie de taux préférée des Français, soulignant la sécurité et la sérénité pour les emprunteurs grâce à une absence totale d’impact des variations de taux du marché sur leur propre prêt immobilier.

Avec un taux fixe, nous connaissons exactement, dès le début du prêt, le coût total des intérêts.

La durée du prêt à taux fixe n’est pas juridiquement encadrée. Légalement, il n’existe pas durée maximale pour un prêt immobilier. Dans la pratique, on observe que la durée varie ordinairement de 5 ans à 25 ans, et parfois jusqu’à 30 ans.

Certains établissements sont en train d’envisager des durées jusqu’à 40 ans à 50 ans.

Attention, au-delà de 25 ans, le coût des intérêts devient relativement important.

Sur la base du tableau ci-dessous, il apparait qu’un prêt sur 30 ans coûte presque deux fois le coût d’un prêt sur 25 ans.

    COÛTS DES INTÉRÊTS POUR UN PRÊT DE : 
Taux Durée(s) 100 000€ 150 000€ 200 000€ 250 000€ 300 000€ 350 000€
1,00% 15 ans 7 729,01 11 593,52 15 458,03 19 322,53 23 187,04 27 051,54
1,20% 18 ans 11 238,30 16 857,44 22 476,59 28 095,74 33 714,89 39 334,04
1,40% 20 ans 14 710,42 22 065,64 29 420,85 36 776,06 44 131,27 51 486,48
1,60% 23 ans 19 591,90 29 387,85 39 183,80 48 979,75 58 775,70 68 571,65
1,80% 25 ans 24 255,56 36 383,34 48 511,12 60 638,90 72 766,68 84 894,47
2,50% 30 ans 42 243,52 63 365,29 84 487,05 105 608,81 126 730,57 147 852,33
2,80% 35 ans 56 985,82 85 478,72 113 971,63 142 464,54 170 957,45 199 450,36
3,00% 40 ans 71 832,52 107 748,78 143 665,05 179 581,31 215 497,57 251 413,83

L’impact de la durée sur le taux

Plus la durée du prêt immobilier est longue, plus le taux sera important.

Et, comme l’illustre le tableau ci-dessus, plus le prêt est long, plus le coût des intérêts sera élevé.

L’impact de l’apport sur le taux

Il est d’usage de penser qu’obtenir un très bon taux fixe s’appuie sur un apport relativement significatif.  Voire même que : plus l’apport est important, meilleur sera le taux.

C’est vrai pour une minorité d’établissements prêteurs (comme le Crédit Foncier, la BPE et Axa Banque par exemple).

L’écrasante majorité des autres établissements bancaires vont définir les taux sur la base de 2 critères : La durée du prêt, et les revenus des emprunteurs.

Voici un exemple de grille de taux d’un établissement prêteur (Banque A)

 

  DURÉE(S) DES PRÊTS IMMOBILIERS À TAUX FIXES
Revenus annuels des emprunteurs < 7 ans 8 – 10 ans 11 – 12 ans 13 – 15 ans 16 – 18 ans 19 – 20 ans 21 – 22 ans 23 – 25 ans
Moins de 30K€ 1,80% 2,00% 2,20% 2,31% 2,52% 2,62% 2,82% 2,87%
De 30K€ à 45K€ 1,50% 1,70% 1,90% 2,01% 2,22% 2,32% 2,52% 2,57%
De 46K€ à 90K€ 1,08% 1,28% 1,48% 1,59% 1,80% 1,90% 2,10% 2,15%
Plus de 90K€ 0,83% 1,03% 1,23% 1,34% 1,55% 1,65% 1,85% 1,90%

Voici un second exemple de grille de taux d’un établissement prêteur (Banque B)

BARÈME A BARÈME B BARÈME C BARÈME D BARÈME E
Personne seule < 35 K€ ≥ 35 K€ et < 50 K€ ≥ 50 K€ et < 80 K€ ≥ 80 K€ et < 120 K€ ≥ 120 K€
Couple < 45 K€ ≥ 45 K€ et < 80 K€ ≥ 80 K€ et < 120 K€ ≥ 120 K€ et < 180 K€ ≥ 180 K€

 

Durée <=7 ans <=10 ans <=12 ans <=15 ans <=18 ans <=20 ans <=25 ans
Barème A 1,45% 1,45% 1,65% 1,65% 1,85% 1,85% 2,10%
Barème B 1,30% 1,30% 1,50% 1,50% 1,70% 1,70% 1,95%
Barème C 1,20% 1,20% 1,40% 1,40% 1,60% 1,60% 1,85%
Barème D 1,15% 1,20% 1,25% 1,30% 1,45% 1,45% 1,60%
Barème E 1,05% 1,05% 1,20% 1,25% 1,35% 1,35% 1,50%

Certaines banques vont analyser les projets de financements et les profils emprunteurs sur la base des 3 critères :

  • Durée du prêt immobilier ;
  • Revenus des emprunteurs ;
  • Apport inférieur ou supérieur à 10% du montant d’acquisition.

Voici un troisième exemple de grille de taux d’un établissement prêteur (Banque C)

 

DURÉES DES PRÊTS IMMOBILIERS À TAUX FIXES EMPRUNTEUR(S) DONT LES REVENUS SONT :
< 150K€ (PARIS / RÉGION PARISIENNE)
< 120K€ (PROVINCE)
EMPRUNTEUR(S) DONT LES REVENUS SONT :
> 150K€ (PARIS / RÉGION PARISIENNE)
> 120K€ (PROVINCE)
Apport < 10% Apport > 10% Apport < 10% Apport > 10%
0 à 5 ans 1,60% 1,35% -0,20% -0,20%
> 5 ans à 10 ans 1,65% 1,40%
> 10 ans à 15 ans 1,75% 1,55%
> 15 ans à 20 ans 1,90% 1,75%
> 20 ans à 25 ans 2,25% 2,10%

Le mécanisme d’un prêt amortissable à taux fixe

Le calcul des intérêts est réalisé par la méthode de raisonnement proportionnel.

Le taux est toujours présenté en un taux annuel, et le remboursement est mensuel.

Le prêt amortissable à taux fixe, applique le taux proportionnel mensualisé sur le capital restant dû issu de l’échéance précédente.

 

Cas pratique : Mme Julie CHALINE, réalise un prêt immobilier à taux fixe, associé aux caractéristiques suivantes : Montant du prêt = 220 000€ ; Durée : 15 ans (180 mois) ; Taux fixe : 1,25%.

Échéance (hors assurance) : 1 341,02€.

Échéance n°1

  • Calcul des intérêts de l’échéance n°1 : 220 000€ x (1,25% / 12 mois) = 229,17€.
  • Amortissement du capital de l’échéance n°1 : 1 341,02€ – 229,17€ = 1 111,85€.
  • Capital restant dû à l’issu de l’échéance n°1 : 220 000€ – 1 111,85€ = 218 888,15€.

Échéance n°2

  • Calcul des intérêts de l’échéance n°2 : 218 888,15€ x (1,25% / 12 mois) = 228,01€.
  • Amortissement du capital de l’échéance n°1 : 1 341,02€ – 228,01€ = 1 113,01€.
  • Capital restant dû à l’issu de l’échéance n°1 : 220 000€ – 1 111,85€ = 217 775,14€.

Voici un extrait du tableau d’amortissement associé au prêt immobilier Mme Julie CHALINE

ECHÉANCES INTÉRÊTS AMORTISSEMENT DU CAPITAL CAPITAL RESTANT DÛ
1 1 341,02€ 229,17€ 1 111,85€ 218 888,15€
2 1 341,02€ 228,01€ 1 113,01€ 217 775,14€
3 1 341,02€ 226,85€ 1 114,17€ 216 660,97€
4 1 341,02€ 225,69€ 1 115,33€ 215 545,64€
5 1 341,02€ 224,53€ 1 116,49€ 214 429,15€
6 1 341,02€ 223,36€ 1 117,66€ 213 311,49€
179 1 341,02€ 2,79€ 1 338,23€ 1 339,62€
180 1 341,02€ 1,40€ 1 339,62€ 0,00€

Le prêt amortissable à taux fixe s’associe donc à une dégressivité des intérêts sur toute la durée.

En début de prêt, la part des intérêts est bien plus importante qu’en fin de prêt.

Dans l’exemple précédent, le coût des intérêts des 3 premières années s’élève à 7 511,66€, et le coût des intérêts des 3 dernières années s’élève à 918,18€.

Le prêt amortissable à taux fixe, à échéances constantes, apporte…

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