La notion d’endettement « par somme » et « par différentiel »

Il s’agit de deux façons de calculer l’endettement, qu’il s’agit de maîtriser pour mieux évaluer la capacité d’endettement, et donc la capacité d’acquisition. Ces notions présentent des résultats qui diffèrent selon si l’emprunteur paye déjà des échéances liées à d’autres charges de prêts associés à des biens locatifs.

Cas pratique : M. Karl TUSI, perçoit un revenu mensuel de 3 000€ nets.

Il est locataire de sa résidence principale, dont le loyer mensuel s’élève à 1 000€.

Parallèlement, il possède un bien locatif, dont le loyer mensuel perçu est de 1 200€ par mois, et dont la mensualité du prêt associé s’élève à 1 000€.

Selon les établissements bancaires, une pondération à la baisse sera appliquée sur le loyer perçu de 70% à 90%.

Loyer perçu réellement : 1 200€

Loyer perçu pondéré (retenu par la banque) : 1 200€ x 80% (par exemple) = 960€

      Endettement par somme Endettement par différentiel
Ressources (1) Revenu mensuel salarié 3 000,00€ 3 000,00€
Charges (2) Loyer de résidence principale 1 000,00€ 1 000,00€
Revenu locatif (3) Loyer perçu (pondéré à 80%) 960,00€ 960,00€
Charges (4) Mensualité du prêt associé 1 000,00€ 1 000,00€
-40,00€
Sommes des ressources (1) + (3) 3 960,00€ 2 960,00€
Sommes des charges (2) + (4) 2 000,00€ 1 000,00€
Endettement 50,51% 33,78%

Ainsi, sur un même dossier, le dossier de M. Karl TUSI sera analysé avec un taux d’endettement de 50,51% à la Société Générale, et avec un taux d’endettement à 33,78% au Crédit Foncier ou au CIC, par exemple.

Bon à savoir : Tous les établissements bancaires n’appliquent pas la même façon de calculer l’endettement du client. Passer par un courtier en prêts immobiliers permettra de personnaliser son dossier bancaire aux critères de chacune des banques.

Le mécanisme de calcul de l’endettement par somme est le pourcentage issu de la division des charges (prêts, loyer) par rapport aux ressources financières.

Le mécanisme de calcul de l’endettement par différentiel est légèrement différent.

Le mécanisme par différentiel est parfaitement adapté aux profils investisseurs, cela revient à calculer un solde investisseur (soustraction des revenus fonciers sur les charges foncières) :

  • Si le solde est positif, on l’ajoute aux revenus ;
  • Si le solde est négatif, on le soustrait aux revenus.

Cas Pratique : Voici la situation de M. Karim SITOUN :

  • Échéances de prêts associés aux biens locatifs : 1 800€ / mois
  • Revenus fonciers associés aux biens locatifs : 1 500€ / mois
  • Revenus salariés : 5 400€ / mois
  • Loyer RP (Résidence principale) : 950€ / mois

Calcul du solde investisseur

Pondération des revenus fonciers à 80% : 1 500€ x 80% = 1 200€

Revenus fonciers pondéré – Échéances de prêts : 1 200€ – 1 800€ = – 500€.

Le solde investisseur est négatif, et doit donc être soustrait au total des ressources

Calcul de l’endettement (par différentiel)

Revenus + Solde Investisseur : 5400€ – 500€ = 4 900€.

Taux d’endettement par différentiel : 950€ (Loyer RP) / 4 900€ (Ressources) = 19,38%.

 

Avec une méthode de calcul par somme, l’endettement est de :

Somme des charges (1 800€ + 950€) / Somme des ressources (1 200€ + 5 400€) = 41,66%.

Bon à savoir : En analysant la façon dont l’endettement est calculé par les établissements bancaires, on comprend mieux à quel point….

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