Comment évaluer ses ressources ?

Les ressources prises en compte varient d’un établissement à l’autre.

Les salariés

Pour les salariés, les établissements bancaires vont regarder :

  • Le contrat de travail ;
  • Les 3 dernières fiches de paie ;
  • La fiche de décembre de l’année n-1 ;
  • Les deux derniers Avis d’imposition ;
  • Le contrat de travail permettra de vérifier ;
  • La date d’entrée dans l’entreprise ;
  • Les conditions d’octroi de la rémunération variable ;
  • Le statut de l’emploi (CDI, CDD ou autre) ;
  • Les caractéristiques de la période d’essai.

Bon à savoir : Si l’emprunteur a bénéficié d’une validation d’embauche définitive, avant la fin de la période d’essai dans le calendrier prévu dans le contrat de travail, l’établissement prêteur demandera une attestation de l’employeur certifiant l’embauche définitive, pour appuyer le dossier.

Il convient de noter qu’il n’est pas obligatoire pour l’employeur de confirmer une embauche après une période d’essai. Celle-ci se termine automatiquement à l’issue de la durée prévue par le contrat de travail.

L’établissement prêteur demandera aussi les 3 dernières fiches de paie pour vérifier la composition des revenus (rémunération fixe, variables, etc.), la régularité de ces revenus sur les 3 derniers.

Les professionnels du financement (banquiers et courtiers) vont aussi prendre soin de considérer le « Net imposable » et non pas le « Net à payer ».

En effet, le « Net à payer » correspond au montant versé par l’employer sur le compte courant de son salarié, et peut englober le remboursement de notes de frais.

Bon à savoir : Un emprunteur qui se croirait plus malin que les autres, pourrait se faire rembourser environ 300€ de « notes de frais » pendant 3 mois, pour gonfler d’autant le « Net à payer » durant 3 mois, pensant pouvoir leurrer les professionnels du financement.

Mes ces derniers sont (normalement) attentifs au « Net imposable » et non pas au « Net à payer ».

Un très grand nombre de professionnels du financement font l’erreur de focaliser leur attention sur le « Net à Payer » au lieu de regarder le « Net imposable ».

La fiche de paie de Décembre de l’année précédente est extrêmement importante, car le « Net fiscal cumulé » donnera une idée parfaite des revenus salariés de l’emprunteur.

Cas pratique : Mme Nesrine KRIKROU présente une fiche de paie de Décembre de l’année « N » avec un « Cumul Net imposable » à hauteur de 45 678€.

Les professionnels du financement vont retenir un revenu mensuel de : 45 678€ / 12 mois = 3 806,50€

Le « Net imposable » prend en compte la participation de l’employeur sur la cotisation de la mutuelle, sur les tickets restaurant, etc. qui sont des éléments de rémunération dont il faut tenir en compte.

Bon à savoir : Un dossier de financement peut présenter un meilleur taux d’endettement, et plus réaliste, en apportant cette précision.

Le banquier et le courtier vont comparer l’avis d’imposition de l’année N (qui va concerner les revenus de l’année N – 1), avec le « Cul Net imposable » de la fiche de paie de Décembre de l’année N.

S’il y a une baisse, il faudra l’expliquer…

L’avis d’imposition permet aussi de présenter beaucoup d’autres éléments importants.

Il permet de mettre en lumière s’il existe d’autres revenus déclarés (revenus BIC, BNC, revenus fonciers, revenus de valeurs mobilières, etc.) et pourraient donc générer une demande de documents complémentaires.

Bon à savoir : Il est absolument indispensable d’être très transparent sur sa situation financière et patrimoniale, car tout (ou presque tout) se voit…

Parfois, il existe des clients qui ne déclarent pas aux professionnels du financement des revenus fonciers issus d’une ou plusieurs SCI, sous prétexte que les biens immobiliers seraient « autofinancés »…

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