Acheter un bien à usage locatif, seul, lorsqu’on est marié sous le régime de la séparation de biens… quid ?
Voici un cas fréquent : Pierre et Julie sont mariés sous le régime de la séparation.
Ils sont propriétaires de leur résidence principale (en indivision, et à parts égales), avec un prêt immobilier en cours, sur lequel ils sont co-emprunteurs.
Et, Pierre souhaite acheter un bien locatif en son seul nom.
Pierre peut tout à fait acheter son appartement locatif à son seul nom, mais comment sera analysé l’endettement du projet ?
Situation du couple
Revenus de Pierre : 3 450€ par mois
Revenus de Julie : 1 700€ par mois
Revenus du couple = 5 150€
Caractéristiques du prêt immobilier LCL, associé à leur résidence principale
Mensualité : 1 100€
Capital restant dû : 166 565€
Durée restante : 14 ans (168 mois)
Endettement du couple : 1 100€ / 5 150€ = 21,35%
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Nouveau projet
Voici les caractéristiques du nouveau projet immobilier que Pierre souhaite faire seul :
Montant du prêt immobilier (financement 110%) : 300 000€
Durée : 25 ans (300 mois)
Taux : 1,70%
Mensualité : 1 228€
Loyer à percevoir (issu de ce projet immobilier locatif) : 1 100€
Loyer pondéré à 80% = 1 100€ * 80% = 960€
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1 – Voici comment Pierre pense que le taux d’endettement va être calculé par sa banque.
Il va retenir 50% de la mensualité de la résidence principale, soit 1 100€ x 50% = 550€
Il va intuitivement (à tort) réaliser un calcul d’endettement différentiel sur son investissement locatif :
Mensualité (1 228€) – Loyer pondéré (960€) = 268 euros d’effort d’épargne.
Sommes des revenus : 3 450€
Sommes des charges : 550€ + 268€ = 818€
Endettement : 21,81%
FAUX
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2 – Voici comment Pierre pense que le taux d’endettement va être calculé par sa banque, une fois qu’il a compris que l’endettement se calcule par somme, et non pas par différentiel…
(Rappel sur la différence entre le calcul par somme et par différentiel, ici : https://monintermediairefinancier.fr/la-notion-dendettement-par-somme-et-par-differentiel/)
Il va, de nouveau, retenir 50% de la mensualité de la résidence principale, soit 1 100€ x 50% = 550€
(à tort…. Cf. paragraphe suivant)
Sommes des revenus : 3 450€ + 960€ = 4 410€
Sommes des charges : 550€ + 1 228€ = 1 778€
Endettement : 40%
FAUX
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3 – Voici comment le taux d’endettement va être calculé par sa banque.
L’établissement prêteur du nouveau projet va retenir 100% de la mensualité de la résidence principale, soit 1 100€.
Pierre ne possède que 50% de la maison, pourquoi la banque retient 100% de la mensualité à sa seule charge ?
Parce que Pierre et Julie sont solidaires du prêt LCL. Ce qui signifie que si l’un d’eux ne veut plus ou ne peut plus payer, la banque exigera l’intégralité de la mensualité à l’autre.
A partir du moment où l’on est solidaire d’un prêt immobilier, nous pouvons être amenés à payer l’intégralité du prêt.
D’ailleurs, autant il existe des quotités de propriétés dans l’acte d’acquisition (chez le Notaire), autant il existe des quotités sur les assurances de prêt, mais il n’existe pas de quotité sur le prêt immobilier.
Dès lors qu’on est co-emprunteur, on est solidaire de l’autre emprunteur, et nous pouvons donc être conduit mécaniquement et juridiquement à devoir l’intégralité de la mensualité.
C’est pour cela que les assurances de prêt sont fortement conseillées, même si ces dernières ne couvrent pas tout : Si Julie quitte Pierre un beau matin, pour s’enfuir au Québec, pour refaire sa vie, l’assurance ne pourra pas intervenir, et Pierre devra rembourser, seul, les mensualités à 1 100€.
L’endettement sera alors calculé de la façon suivante :
Sommes des revenus : 3 450€ + 960€ = 4 410€
Sommes des charges : 1 100€ + 1 228€ = 2 328€
Endettement : 52,78%
VRAI…
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Conclusion
Si Pierre souhaite réellement réaliser cet investissement locatif, il existe deux solutions.
Et chacune de ces deux solutions va impliquer Julie dans le prêt immobilier.
A – Il souhaite être, seul, propriétaire de ce bien immobilier.
Il va devoir demander à Julie d’être co-emprunteur du prêt immobilier, afin que la banque prenne aussi en compte les revenus de Julie, et valider ainsi un taux d’endettement acceptable.
Pierre s’engagera auprès de Julie à payer « de sa poche » l’intégralité de la mensualité.
Et, pour protéger Julie, Pierre va prendre une assurance à 100% sur tête.
B – Il souhaite être propriétaire de ce bien immobilier, avec Julie.
Il ajoute Julie à la signature chez le Notaire.
Dans les 2 cas, l’endettement sera alors calculé de la façon suivante :
Sommes des revenus : 3 450€ + 1 700€+ 960€ = 6 110€
Sommes des charges : 1 100€ + 1 228€ = 2 328€
Endettement : 38,10%
VRAI…
Bref, même si Pierre a un salaire qui représente le double de celui de Julie, il ne peut pas réaliser cette acquisition sans Julie.
Le mariage prend tout son sens…. 😉
