Le taux d’endettement, La capacité d’emprunt (et la notion de « reste » à vivre)

La capacité d’emprunt est le montant que l’emprunteur est capable de rembourser, en tenant compte de ses charges et de ses ressources actuelles.

Il s’agit naturellement d’un élément essentiel du dossier de demande de financement, qui va notamment déterminer le niveau des mensualités et, ainsi, la durée de l’emprunt.

Le taux d’endettement à 33% et la notion de « reste à vivre »

Dans le secteur bancaire, il est d’usage de limiter le taux d’endettement à 33%

Attention, l’application de ce taux, dans le cadre de l’étude de la capacité d’endettement, est un simple usage. Il n’y a aucun texte réglementaire qui explicite ce taux.

Il n’est pas systématiquement appliqué, loin de là.

Les professionnels du marché des prêts immobiliers (banquier et courtiers) complètent leur analyse de la solvabilité des emprunteurs en prenant en compte la notion de « Reste à vivre ».

Cas pratique 1 : M. Simon PONEY perçoit un revenu mensuel à hauteur de 2 200€.

Capacité d’emprunt (limité à 33%) : 2 200€ x 33% = 726,00€.

Reste à vivre mensuel : 2 200€ – 726€ = 1 474€.

 

Cas pratique 2 : M. Charles TRANI perçoit un revenu mensuel à hauteur de 8 500€.

Il remboursement tous les mois une mensualité de prêt immobilier à hauteur de 3 750€.

Endettement : 3 750€ / 8 500€ = 42%.

Reste à vivre mensuel : 8 500€ – 3 750€ = 4 930€.

Les établissements bancaires pourront analyser le dossier de financement de M. Charles TRANI, en observant que le « reste à vivre » mensuel (4 930€) est très confortable, et permet de compenser largement le taux d’endettement de 42%.

Parallèlement, même si M. Simon PONEY présente un endettement de 33%, le reste à vivre mensuel à hauteur de 1 474€ peut être considéré comme dossier moins solide que celui de M. Charles TRANI.

Les jeunes emprunteurs peuvent emprunteur jusqu’à 38% d’endettement

Les jeunes emprunteurs ont des salaires qui sont censés évoluer à la hausse dans les années suivantes, ainsi le taux d’endettement baissera mécaniquement.

Reprenons le cas de M. Simon PONEY, qui perçoit 2 200€ par mois, à 26 ans, et qui a contracté un prêt immobilier dont l’échéance mensuelle est de 726€. Supposons que M. Simon PONEY voit son salaire augmenter d’environ 3,5% par an, quel serait alors l’impact sur l’endettement du client ?

  ANNÉE N ANNÉE N+1 ANNÉE N+2 ANNÉE N+3 ANNÉE N+4 ANNÉE N+5
Salaire mensuel 2 200,00€ 2 277,00€ 2 356,70€ 2 439,18€ 2 524,55€ 2 612,91€
Mensualité 726,00€ 726,00€ 726,00€ 726,00€ 726,00€ 726,00€
Endettement 33,00% 31,88% 30,81% 29,76% 28,76% 27,79%

L’évolution des revenus de M. Simon PONEY, lui permettra de faire baisser son endettement de 33% à 27,79% sans faire évoluer la mensualité du prêt immobilier ; ce qui explique la raison pour laquelle il sera possible de pouvoir valider un endettement à hauteur de 38% dès la mise en place du prêt, pour des jeunes emprunteurs.

  ANNÉE N ANNÉE N+1 ANNÉE N+2 ANNÉE N+3 ANNÉE N+4 ANNÉE N+5
Salaire mensuel 2 200,00€ 2 277,00€ 2 356,70€ 2 439,18€ 2 524,55€ 2 612,91€
Mensualité 836,00€ 836,00€ 836,00€ 836,00€ 836,00€ 836,00€
Endettement 38,00% 36,71% 35,47% 34,27% 33,11% 31,99%

En commençant avec une mensualité à 38%, et en prenant en compte une évolution du salaire de l’ordre de 3,5% par an, l’emprunteur verra son endettement passer de 38% à 32% en 5 ans.

Définissons la capacité d’endettement à partir du calcul de l’endettement

Pour les cas présentés ci-dessous, nous resterons sur une analyse basée sur une notion de risque mesuré, à savoir avec un taux d’endettement à….

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