Le Contrat d’avant-vente (promesse et compromis de vente)
L’avant contrat
Le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente sont deux contrats aux conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur.
Le terme « promesse de vente » recouvre l’ensemble des avant-contrats qui permettent d’aboutir à la conclusion de l’acte de vente, notarié et définitif.
L’avant-contrat est une notion juridique nouvelle qui n’existait pas au moment de la promulgation du Code civil français. C’est un terme dégagé par la doctrine, désignant des contrats dits préparatoires destinés à réglementer la négociation du futur contrat définitif, économiquement ou juridiquement plus important. Il existe principalement deux types d’avant-contrat :
- La promesse de contrat ;
- Le pacte de préférence.
Il faut bien distinguer l’avant-contrat du simple accord de principe. L’avant-contrat est un véritable contrat.
La promesse de vente
Dans la promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente »), le propriétaire s’engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement deux à trois mois).
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s’il souhaite acheter ou non.
En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente.
S’il se décide à acquérir ce bien, cette indemnité s’imputera naturellement sur la somme à régler.
Attention : Si l’acheteur renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.
Que devient l’indemnité d’immobilisation selon les situations ?
- L’acquéreur se rétracte dans le délai de 10 jours : l’indemnité d’immobilisation est restituée ;
- Si l’opération ne se réalise pas en raison de la mise en jeu d’une condition suspensive, l’indemnité d’immobilisation est rendue au candidat acquéreur, en totalité ;
- L’acquéreur confirme son engagement : l’indemnité s’impute sur le prix à payer ;
- L’acquéreur ne lève pas l’option dans le délai de 10 jours ou renonce à acheter après le délai : l’indemnité d’immobilisation est conservée par le vendeur.
Bon à savoir : La signature d’une promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) entraîne en principe également le versement d’une somme qui est qualifiée selon les cas, d’arrhes ou d’acomptes.
Exemple : M. et Mme FOULQUIE viennent de signer une promesse de vente à hauteur de 150 000€, pour l’acquisition d’un appartement à Poitiers. Cette promesse de vente précise une indemnité d’immobilisation à hauteur de 15 000€, et une obligation de déposer leur dossier de demande de financement auprès d’un établissement de crédit dans les 45 jours qui font suite à la signature de l’avant contrat.
Supposons que M et Mme FOULQUIE n’ont pas vu le temps passer, et ont largement trainé pour déposer leur dossier en banque, au-delà des 45 jours précisés. Ils seront donc incapables de présenter une attestation de dépôt de dossier dans les délais précisés, et le vendeur pourra conserver l’indemnité d’immobilisation de 15 000€ et rechercher des nouveaux acheteurs.
Enregistrement de la promesse à la Recette des impôts
Lorsque la promesse unilatérale de vente est passée par acte sous seing privé, elle doit impérativement être enregistrée dans les 10 jours ouvrables au bureau d’enregistrement du centre des impôts de son domicile ; ou bien dans le mois si c’est un acte notarié. À défaut, elle est frappée de nullité de plein droit.
Bon à savoir : L’acte « sous seing privé » (on dit aussi sous signature privée) est une convention écrite établie par les parties elles-mêmes ou par un tiers (dès lors que celui-ci n’agit pas en tant qu’officier public), qui ont été signée par elles ou par une personne qu’elles ont constituée pour mandataire en vue de régler une situation contractuelle (vente, location, société, contrat de travail…). L’acte sous « seing privé » se comprend donc sans l’intervention du Notaire
Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s’imaginent parfois que la signature de l’avant-contrat n’engage pas à grand-chose.
C’est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable « contrat », qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord.
Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.
Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l’aide de contrats types.
Toutefois, les clauses y figurant étant d’une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d’en confier la rédaction à un professionnel (un notaire), qui a le devoir d’informer les deux parties. Le coût de la rédaction de l’avant-contrat est compris dans la commission de l’agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive.
Contenu de la promesse de vente
La promesse de vente doit mentionner toutes les indications suivantes :
- Coordonnées du vendeur et de l’acquéreur ;
- Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…) ;
- Adresse du bien ;
- Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes. La mention de la superficie est obligatoire s’agissant des logements situés dans un immeuble en copropriété dès lors que la superficie est au moins égale à 8 m² ;
- Existence d’une hypothèque et/ou servitude qui pèsent sur le bien ;
- Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement ;
- Prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier) ;
- Durée de validité de la promesse de vente ;
- Date limite de signature de l’acte de vente définitif ;
- Conditions suspensives lorsqu’il en existe ;
- Délai de livraison du bien.
Attention : La promesse de vente doit obligatoirement être accompagnée du dossier de diagnostics techniques immobiliers.
