Le dispositif PINEL en 2019 :

• Les nouveaux plafonds ?
• Où investir dans l’immobilier locatif neuf ?
• Le nouveau dispositif dans l’ancien (Julien DENORMANDIE) ?
• Jusqu’en 2021 ?
• Le détail exact du calcul…

Acheter un appartement neuf et le mettre en location pour réduire ses impôts.

La loi PINEL est un dispositif de défiscalisation immobilière créé en 2014 et prolongé jusqu’en 2021.

Il permet à tout investisseur achetant un logement neuf dans le but de le louer, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Le dispositif PINEL permet une réduction d’impôt de 12% à 21 % du prix d’un logement acquis pour être mis en location.

Parallèlement, l’investisseur doit s’engager à respecter certaines règles.

1 – MONTANT DE LA REDUCTION D’IMPOT
La défiscalisation en loi PINEL est calculée sur le montant du bien immobilier.

Elle varie en fonction de la durée de la location :
Durée de location : 6 ans => Réduction d’impôt Pinel : 12%
Durée de location : 9 ans => Réduction d’impôt Pinel : 18%
Durée de location : 12 ans => Réduction d’impôt Pinel : 21%

La réduction d’impôt est de 2% par an de la 1ère à la 9ème année.
Une option de prolongation ouvre droit à une réduction d’impôt supplémentaire de 1% par an de la 10ème à la 12ème année. Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien
immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000€ dont le bon choix de son emplacement géographique.

2 – CONDITIONS LOCATIVES EN LOI PINEL

• Le propriétaire est tenu de louer le logement en résidence principale d’un locataire.
• La durée de location doit être de 6 années minimum.
• Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien (DAT).
• Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de ressources des locataires.

3 – QUEL LOGEMENT ELIGIBLE A LA LOI PINEL ?

Pour être éligible à la loi PINEL, le bien immobilier doit être construit aux normes BBC : RT2012 ou BBC2005 et doit être situé dans une ville située dans une zone en loi Pinel.

Les types d’investissement suivants sont éligibles à la LOI PINEL :

• Un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA)
• La construction d’un logement ;
• L’acquisition d’un logement inachevé en vue de son achèvement ;
• La souscription au capital de SCPI (100% de la souscription est prise en compte, contrairement au 95% de la Duflot)

4 – PEUT-ON LOUER A UN ASCENDANT OU DESCENDANT ?

Oui, il est désormais possible avec la loi PINEL de louer à un ascendant (parents) ou à un descendant (enfants) à condition que le locataire ne fasse pas parti du foyer fiscal du propriétaire dépasser le plafond global de 10 000 € par an ; dans le plafond spécifique des 18 000€ par an pour la Loi Pinel Outre-Mer.

Investissement locatif : le PINEL familial préservé en 2019

Devant la pression des promoteurs devant un amendement annonçant la fin de la possibilité de louer à un membre de sa famille un bien acheté via le dispositif Pinel, le gouvernement a écarté cette interdiction. Il prévoit par ailleurs de préserver cette option jusqu’en 2021.

Voici la liste des 3 zones Pinel en vigueur en 2019, ainsi que les prix de l’immobilier au sein des villes concernées.

Les zones Pinel en 2019

Les nouveaux investissements locatifs en loi Pinel sont réservés aux zones suivantes : A, A bis, et B1.

Chacune de ces zones représente un niveau de tension immobilière, ou plus exactement un degré de déséquilibre entre les besoins en logements et les prix du m² environnant.

• La zone A bis est la plus tendue. Elle inclut tous les arrondissements de Paris, ainsi que 76 communes de départements en petite et grande couronne.
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• La zone A réunie d’autres agglomérations dont le marché immobilier tendu, incluant la Côte d’Azur, le Genevois français, d’autres agglomérations de Paris, et plus généralement les communes où les prix des logements sont élevés.
• La zone B1 comprend elle-aussi des agglomérations au sein desquelles les loyers et les prix de l’immobilier sont élevés. Elle représente toutefois un marché moins tendu, comme une partie de la grande couronne parisienne.

Spécificités techniques

Le plafond de loyers PINEL correspond au montant du loyer hors charge maximum autorisé.

Il est calculé à partir de la surface pondérée du logement, multiplié à un prix au m² fixé en fonction de la zone dans laquelle l’investissement est réalisé, et multiplié par un coefficient multiplicateur.

Le calcul de la surface pondérée PINEL

Le calcul de la surface pondérée Pinel est égal à : La surface habitable + la moitié de la surface des annexes.

Les surfaces annexes sont plafonnées à 8m² (cave, balcon, terrasse) Le parking n’est pas considéré comme une annexe.

Le prix au mètre carré fonction des zones Pinel

Il faut multiplier la surface pondérée PINEL par le prix au m² correspondant à la zone de l’investissement PINEL :

• Zone A Bis : 16,96€ / m²
• Zone A : 12,59€ / m²
• Zone B1 : 10,15€ / m²

Pour les logements situés dans une collectivité territoriale d’Outre-Mer, éligibles à la réduction d’impôt, le plafond de loyer Pinel est celui de la zone B1, soit 10,15 €/m².

Le coefficient Multiplicateur améliore le loyer pour les petites surfaces mais le réduit pour les grandes !

Il s’agit de calculer le coefficient multiplicateur puis de le multiplier par le loyer référence Formule du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/surface pondérée PINEL)

Ce coefficient peut être compris entre 0,7 et une valeur plafond fixée à 1,2 (par la loi PINEL). ==> Si le coefficient est supérieur à 1 mais inférieur à 1,2 (valeur plafond) : il bonifie le loyer ==> Si le coefficient est inférieur à 1 : il diminue le loyer.

Exemple chiffré d’un calcul de plafond de loyer

Considérons un appartement de 52 m2 avec balcon de 8m2 situé à Annecy dont nous voulons déterminer le plafond Pinel pour 2019.

La surface utile est de : 52 + (0,5 x 8) = 56 m2

Le coefficient multiplicateur est égal à : 0,7 + (19/56) = 1,03928571

Annecy se trouvant en zone Pinel B1, le barème est donc de 10,15€/m2

Le plafond de loyer est donc : 10,15 x 56 x 1,03928571 = 590,73 €

Tableau 2019 des plafonds de ressources des locataires pour la loi Pinel

Les revenus du ou des locataires ne devront pas dépasser :

Composition du Foyer en 2019	Zone concernée en 2019
	Zone A bis (en €)	Zone A (en €)	Zone B1 (en €)
Personne seule	37 126	37 126	30 260
Couple	55 486	55 486	40 410
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	72 737	66 699	48 596
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	86 843	79 893	58 666
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	103 326	94 579	69 014
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	116 268	106 431	77 778
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième	+ 12 954	+ 11 859	+ 8 677

Attention au plafond d’investissement

Afin d’éviter une forte inflation sur les prix de l’immobilier neuf, le législateur a installé un plafond de prix d’achat, au-delà duquel la remise d’impôt n’est plus disponible. Ce plafond s’applique en 2 règles essentielles :

• Un prix de vente maximum de 5500 €/m².
• Un prix d’achat maximum de 300 000 €par foyer fiscal et par an.

Pour les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), le prix de revient est le prix d’acquisition + frais annexes : honoraires de notaire, commissions diverses, TVA, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière.

Le plafond de 5 500 € par m², s’applique prioritairement au plafond de 300 000 €.
Le plafond annuel de 300 000 € est valable pour l’ensemble des investissements Pinel (limités à 2 par année d’imposition).

Par exemple, si un investisseur réalise 2 acquisitions via le dispositif Pinel la même année pour un montant supérieur au plafond, la réduction d’impôt globale (pour les 2 logements) ne sera calculée que sur 300 000 €.

Voici un exemple complet concret

Soit un investissement Pinel de 275 000 €, Annecy, pour un appartement de 44 m², et un balcon de 8m²

Droits de mutation (frais de notaire) : 5 500€ environs

L’engagement de location est de 9 ans.

Le prix de revient global (275 000€ + 5 500€ = 280 500€) est inférieur du plafond de 300 000 €.

Surface utile : 44 + (0,5 x 8) = 48 m2

Le coefficient multiplicateur est égal à : 0,7 + (19/48) = 1,09583333

Annecy se trouvant en zone Pinel B1, le barème est donc de 10,15€/m2

Le plafond de loyer est donc : 10,15 x 48 x 1,09583333 = 533,89 €

En revanche, le plafond par m² est dépassé : 280 500 / 48 = 5 843,75 € par m².

On appliquera donc le plafond de 5 500 € par m² : 5 500 * 48 = 264 000 € retenus.

Réduction totale sur 9 ans : 264 000 x 18 % = 47 520 €

Réduction annuelle (de la 1^ère à la 9^ème année) : 47 520 / 9 = 5 280 € par an – (2% du prix d’acquisition retenu).

A l’issue des 9 ans, l’investisseur peut décider de prolonger la location jusqu’à 12 ans, et profitera ainsi d’un avantage fiscal de 3 % supplémentaires répartie sur 3 ans :

Réduction supplémentaire : 7 920 €

Réduction annuelle (de la 10^ème à la 12^ème année) : 7920€ / 3 = 2 640 € (ou 264 000 x 1%).

Réduction totale sur 12 ans : 47 620€ + 7 920€ = 55 540 € (ou 264 000 x 21 %)

Le coefficient multiplicateur est plafonné à la valeur 1,20. Or, il s’agit précisément du coefficient d’un bien dont la surface utile retenue est 38m² : 0,7 + (19/38) = 1,20.

Donc, pour tous les biens dont la surface utile retenue est inférieure ou égal 38m², il convient d’appliquer le coefficient multiplicateur 1,20.

Une loi Pinel dans l’ancien pour 2019

Les logements anciens qui sont situés dans des zones Pinel sont éligibles au dispositif de défiscalisation à la condition d’y effectuer des travaux de rénovation qui les transforment en logements neufs.

Les propriétaires sont en effet tenus de respecter une réglementation thermique qui se révèle très contraignante pour la plupart des immeubles non récents.

Aussi afin de lutter contre la désertification des vieux centres-villes, un nouveau dispositif va voir le jour au 1er janvier 2019 (encore en attente du décret d’application).

Le ministre de la ville, Julien Denormandie, met en place un nouveau dispositif à compter du 1^er janvier 2019, pour lutter contre la désertification des vieux centres-villes.

Les travaux doivent représentant au moins 25 % du coût total du projet d’investissement immobilier

Les remises d’impôt sont identiques à la loi Pinel, les obligations de mise en location aussi. I

Rappelons également que la remise d’impôt en loi Pinel entre dans le calcul du plafond global de niches fiscales. En France métropolitaine il est de 10 000 € par foyer, et monte à 18 000 € dans les régions d’outre-mer et/ou dans les investissements dans le cinéma (SOFICA).